"임대차3법"이란?

임대차3법이란?

임대차 3법은 아래 세 가지의 법안을 골자로 한다.

 

• 전월세신고제(부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안)

• 전월세상한제(주택임대차보호법 개정안)

• 계약갱신청구권제(주택임대차보호법 개정안)

 

계약갱신청구권제 (주택임대차보호법 개정안)

 

계약갱신청구권은 임차인(세입자)에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하는 제도이다. 쉽게 말하자면 임차인이 임대차 기간 2년 동안 집을 사용하고 나서도, 1회에 한해 임대차 계약 2년 연장을 청구할 수 있다는 것이다. 이 때 임차인이 임대차 기간(집을 빌리는 기간)이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 임대인(집주인)은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 또, 이 제도는 소급적용되므로 기존 임대차 계약자들에게도 적용된다.

 

예) 17년 6월 30일 첫 임대차 계약, 19년 6월 30일 연장계약. 이 때 계약 종료일은 21년 6월 30일이다. 임차인은 이미 4년을 살았으니 계약갱신청구를 할 수 없는 것이 아닌가 생각할 수 있다. 그러나 이 제도는 소급 적용되는 것이고, 19년 6월 30일의 계약은 새로운 계약이므로 계약갱신을 청구할 수 있다. 만약 임차인이 계약 만료일인 21년 9월 30일의 6개월에서 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사한다면, 임차인의 계약기간은 23년 6월 30일로 연장된다. 계약 연장시 임대인은 전세금 또는 월세금을 올릴 수 있다. 이 때의 상승률은 전월세상한제에 근거하여 5% 이하로 제한된다.

단, 집주인이 본인 및 직계존비속 거주 목적으로 거부할 경우에는 계약 연장이 불가능하다.

이 때 임대인(집주인)이 임차인(세입자)의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 정당한 사유는 한 가지이다.

• 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 직접 거주할 목적인 경우

이 경우 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 2년 동안 실거주를 해야 한다. 만약 실거주 목적이 아닌데 세입자의 계약 갱신 요구를 거부한 것으로 밝혀질 경우 세입자는 손해배상 청구가 가능하다.

 

직계존속: 본인의 위로 존재하는 혈연가족. 나, 부모, 조부모, 증조부모, 고조부모... 이때 본인의 형제자매, 이모, 고모, 삼촌 등은 혈연관계임에도 직계존속에 포함하지 않는다. 수직으로 내려오는 관계인 직계가 아니라 옆으로 퍼진 방계이기 때문이다.

 

직계비속: 본인의 아래로 존재하는 혈연가족. 직계비속: 본인의 아들 , 딸, 친손자, 친손녀, 외손자, 외손녀 등... 그러나 며느리와 사위는 혈연관계가 아니므로 직계비속에 포함하지 않는다.

 

 

 

전월세상한제 (주택임대차보호법 개정안)

전월세상한제는 임대인이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세의 상승폭을 직전계약 임대료(기존 임대료) 대비 5% 내로 제한하는 제도이다. 이 때 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 집이 매매되어 집주인이 바뀌더라도 기존 계약을 연장할 수 있으며 5% 상한 역시 똑같이 적용된다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

 

 

전월세신고제 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안)

전월세신고제란 주택임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 의무적으로 신고해야 하는 제도이다. 전월세 신고제가 시행되는 2021년 6월 1일부터는 세입자가 계약 이후 따로 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받을 수 있다.

 

이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼다. 다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.  

 

 

주택임대차보호법 해설집(국토교통부-법무부).pdf

1.78MB

국토교통부가 20년 9월 20일에 홈페이지에 등록한 주택임대차보호법 해설집.